Naar aanleiding van Nieuwbouwzondag brachten we opnieuw enkele experten rond de tafel die een eerlijk beeld schetsen van hun sector, de huidige gunstige conjunctuur en de uitdagingen naar de toekomst toe. “Als overheid moet je niet verwachten dat wij woningen betaalbaarder maken, als je telkens de regels gaat uitbreiden.”
(Door Laurenz Verledens en Bert Vanden Berghe – Foto’s: Pieter Clicteur)
Volgende zondag, 19 oktober, is het opnieuw Nieuwbouwzondag. Heel wat vastgoedmakelaars, projectontwikkelaars en bouwbedrijven in Vlaanderen openen dan de deuren van hun kijkwoningen en energiezuinige projecten. Dé kans om informatie te verzamelen voor het realiseren van je droomwoning, met geen gebrek aan inspiratie en expertise. Een hoogdag ook voor de gasten die we uitnodigden voor een debat over hun sector.
Onze gasten
Kris Govaerts is technisch directeur bij de firma Blavier, dat op nationaal niveau actief is in particuliere woningbouw op maat en sleutel op de deur. Daarnaast zijn ze ook 15 jaar actief in eigen projectontwikkeling, van appartementen tot woningbouw.
Hij wordt geflankeerd door Karsten Foekens, CEO van projectontwikkelaar Danneels NV, dat over heel Vlaanderen woonbuurten realiseert vanuit de kantoren in Brugge en Duffel. Ze zetten in Breda ook hun eerste stappen op de Nederlandse markt. Hun focus ligt op woningen, met een groter wordend aandeel appartementen.
Kristoff De Winne is directeur acquisitie en ontwikkeling bij Matexi. Zij ontwikkelen huizen en appartementen in heel het land, Luxemburg en ook in Polen, met name in Warschau en Krakow. Zij noemen zichzelf buurtontwikkelaars.
Tot slot is er Dennis Vanhout, bestuurder bij vastgoedgroep Huyzen, die aanwezig is in heel Vlaanderen, maar sterk actief tussen Gent en Antwerpen. Zij verkopen nieuwbouwprojecten en begeleiden daarbij ontwikkelaars.
Nieuwe realiteit
Het viertal erkent dat hun sector een moeilijke periode achter de rug heeft, en dat de markt aan een remonte bezig is. “Het aantal bouwvergunningen staat op het laagste peil, en de kosten op grond, materiaal en loon blijven hoog, wat natuurlijk de betaalbaarheid onder druk zet, maar we zijn toch licht optimistisch”, weet Kris Govaerts. Het feit dat de rente op een bepaald niveau blijft en de huidige prijzen stabiliseren zorgt ervoor dat investeerders en kopers wat meer naar de voorgrond treden.
“Ze beseffen dat dit de nieuwe realiteit is”, aldus Karsten Foekens. “Sinds december vorig jaar zien we een structurele toename qua interesse, dus dat is gunstig. Iedereen weet dat de kosten sinds corona twintig tot dertig procent gestegen zijn. Iedereen wachtte af, maar nu is er een soort rust gekomen. Mensen zijn gewend geraakt aan de nieuwe situatie. Onderschat ook niet dat het vormen van een regering ook voor rust heeft gezorgd.”
Ook de internationale politieke situatie heeft een zekere impact. “De onrust op de beurs heeft gezorgd dat er een aantal investeerders opnieuw kiezen voor vastgoed, dat een zekerheid is. Maar een koper is niet noodzakelijk een investeerder. Dus dat effect blijft vrij beperkt.”
Later instappen
“De betaalbaarheid blijft een groot knelpunt. De interestvoet is gestegen, net als de bouwkosten, en projectontwikkelaars gaven een stukje van hun marge op”, sluit Kristoff De Winne aan. “Je ziet dat er een spanningsveld is ontstaan tussen de nieuwbouwprijzen en wat mensen kunnen betalen. Dat maakt dat het aantal mensen die zich een nieuwbouwwoning kunnen veroorloven significant gedaald is.”
“De markt loopt wat trager, ja. Vroeger duurde het bouwverlof twee tot drie weken, nu loopt dat wat uit. Wij merken vooral dat er terug particuliere investeerders op de markt zijn”, weet Dennis Vanhout. “Hen hebben we twee jaar niet gezien en zij komen nu met mondjesmaat terug. Maar algemene kopers blijven het budgettair moeilijk hebben om een nieuwbouw aan te kopen.”
Ook het overbruggingskrediet heeft een impact. Pakweg twee jaar overbruggen aan vijf procent zorgt voor een aanzienlijke stijging van de kosten en zorgt ervoor dat mensen vaak eerder laat beslissen of pas naar het einde toe in een nieuwbouwproject stappen, wat weegt op de liquiditeit van bouwbedrijven.
Sloop en heropbouw
Wat ook voor ademruimte zorgt – al is dat effect nog niet meteen voelbaar -, is dat het btw-tarief van zes procent bij sloop en heropbouw niet langer een tijdelijke maatregel, maar sinds 1 juli een definitieve regeling is. Bovendien kunnen nu ook investeerders gebruikmaken van deze gunstige regeling.
“Het was lang hangende en je voelde wel dat mensen aan het twijfelen waren. Ik had eigenlijk verwacht dat we dat vrij snel zouden merken op de markt, maar tot nu toe is dat niet het geval. Misschien moet dat nog beter gecommuniceerd worden naar de buitenwereld toe. Het gaat wel om 15 procent verschil en dat is niet min”, benadrukt Dennis Vanhout.
“De maatregel is positief voor de woningmarkt, zeker nu de huurmarkt onder zware druk staat”, weet Kristoff De Winne. “Ik hoor verhalen van appartementen en huizen waarvoor twintig tot dertig kandidaat-huurders zich melden. Sommige mensen voelen zich zelfs genoodzaakt een sollicitatiebrief te schrijven. Er is bijkomend aanbod nodig. Deze maatregel zal investeerders in huurwoningen aantrekken.”
“Het is belangrijk dat deze maatregel nu eindelijk permanent is. De voorbije drie jaar waren er heel wat wijzigingen, wat de markt alleen maar meer onzekerheid heeft bezorgd. De vastgoedmarkt is van nature traag. Een project realiseren duurt lang. Als het beleid voortdurend verandert, is dat echt nefast.”
“Je kan veel verlangen van de politiek, maar ik weet zeker dat de markt op zichzelf kan opereren”, sluit Karsten Foekens aan. “Wij doen dit al heel lang. Laat ons gewoon ons werk doen. Meer aanbod zal uiteindelijk wel zorgen dat die prijzen gaan zakken.”
Vergunningen en te complexe wetgeving
Al komt tijdens het debat ook al snel een ander oud zeer naar boven: vergunningen. Aangezien de uitgifte een tijd kan duren, zorgt dat voor veel onzekerheid bij ontwikkelaars. En dat terwijl er nood is aan nieuwe woningen, omdat het aantal personen op zoek naar een woning demografisch blijft toenemen. Een traag beleid dreigt daar een rem op te zetten, wat de betaalbaarheid op lange termijn niet ten goede komt. Zeker als daar ook nog eens een overbruggingskrediet komt bij kijken.
“Het probleem ligt bij de beroepsprocedure”, weet Karsten Foekens. “Dat vertraagt alles zo gigantisch. En de reden om een beroep in te dienen, is heel laagdrempelig. Zo komt het dat een buur, of zelfs iemand die het hem niet zint, bezwaar indient en alles vertraagt. Het probleem is dat sommige mensen gewoon tienduizend euro of meer vragen om afgekocht te worden. Daar doen wij pertinent niet aan mee uit principe, want dit is echt een laakbare koehandel. En waarom? Enkel omdat wij een woonbuurt willen creëren. Laat ons gewoon ons werk doen. Natuurlijk moet je inspraak hebben als je er naast woont. Maar de periode moet korter en er moet ook een hogere drempel zijn.”
“Dat klopt”, sluit Kristoff De Winne aan. “Het feit dat iemand zonder veel kosten of gevolgen een ongegrond beroep kan indienen, vertraagt projecten onnodig. Er is dringend nood aan een hervorming die misbruik ontmoedigt en rechtszekerheid biedt. Bovendien is de regelgeving veel te complex. Je moet haast professor in stedenbouwkundig recht zijn om er je weg in te vinden. Wie een project wil tegenhouden of vertragen, vindt altijd wel een stok om mee te slaan.” (Intussen lijkt de Vlaamse regering echt werk te willen maken van de vergunningenkwestie. Binnenkort zou ze met een conceptnota willen uitpakken gebaseerd op het advies van een expertencommissie die stelt dat er vooral gesnoeid moet worden in het aantal regels en beroepsprocedures korter moeten, red.)
“In Vlaanderen merken we dat de vergunningen voor individuele eengezinswoningen door particulieren doorgaans vlot en correct worden behandeld. Maar zodra je projecten van meerdere wooneenheden plant, komen daar een hele resem bijkomende regels bij, zoals woonkwaliteit en parkeergelegenheid. Aangezien we moeten verdichten (lees: dichter bij elkaar gaan wonen), zal het soortelijk gewicht steeds meer verschuiven naar complexe projecten. Daar moet dringend een oplossing voor komen”, klinkt het.
Duidelijke visie
Dat brengt ons meteen bij een ander heikel punt: het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen dat wil bepalen hoe Vlaanderen eruitziet in 2050. Ook daar oppert het viertal voor een continuïteit in beslissingen zonder veel uitzonderingen of extra maatregelen.
“Een uitspraak die ik vaak hanteer: Vlaanderen is niet vol gebouwd, Vlaanderen is verkeerd bebouwd”, zegt Kristoff De Winne. “Onze woondichtheid is vergelijkbaar met die van Zuid-Engeland, alleen hebben we hier lintbebouwing van dorp tot dorp. Dat versnipperde landschap heeft een negatief effect op biodiversiteit en waterbeheersing. Die problematiek wordt wel aangekaart, maar de principes om ze aan te pakken – kernen versterken, verdichten, bouwen op de juiste plek – stonden ook al in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen van 28 jaar geleden. Het is goed dat ze worden herbevestigd, maar hoe gaan we dat nu concreet aanpakken? Men wil meer autonomie aan lokale besturen geven, maar in de praktijk varen die vaak hun eigen koers. Als Vlaanderen echt iets in beweging wil zetten en een visie wil implementeren, zal het ook verantwoordelijkheid moeten opnemen. Wat we nu zien, is dat er lokaal plots een bouwstop wordt ingevoerd, of dat projecten ad hoc worden beoordeeld, soms zonder duidelijke visie. Of er worden zware parkeernormen of grote woonoppervlaktes opgelegd, waardoor een product onbetaalbaar wordt. Zo riskeer je dat er net niet op de juiste plek gebouwd wordt.”
“In Nederland is het helemaal anders”, weet Karsten Foekens. “Daar hebben ze geen lintbebouwing. Het is een utopie om te denken dat we dat in België gaan bereiken. Dat lukt niet en dat hoeft ook niet. Dus we moeten gaan verdichten op de kernen. Maar soms komen we in situaties waar Vlaanderen zelf in beroep gaat bij een vergunning die we krijgen van de gemeente. Dan stel ik mij daar vragen bij. Het concept is goed, de bouwshift mag er komen. Maar zorg dat je de gebieden niet afstraft waar het wel nog kan.”
“Het is goed dat we de open ruimte beschermen”, knikt Kris Govaerts. “Maar we moeten er wel voor zorgen dat die instrumenten er zijn om bijkomende woningen te realiseren.”
“Of dat het op zijn minst duidelijk is, naar ons en de klanten toe. Als er regels zijn, laat ze dan langer bestaan dan één legislatuur”, klinkt het bij Karsten Foekens.
Band tussen prijsbewust en duurzaam
Vandaag is er ook een strenge regelgeving naar de markt van renovaties. Alleen wordt in veel gevallen het EPC opgesmukt door het leggen van zonnepanelen of het installeren van een warmtepomp. “Alleen is dat niet zo duurzaam als er bijvoorbeeld een bepaalde vochtproblematiek is, of als de woning slecht geïsoleerd is. Eigenlijk moet je die zaken eerst aanpakken”, poneert Kris Govaerts. “Pas als laatste stap kan je kijken naar technieken als zonnepanelen en warmtepompen. Belgen zijn op dat vlak vindingrijk, en lappen hun EPC op, maar in werkelijkheid blijven ze achter met een verouderde en slecht geïsoleerde woning.”
“Daar ligt het probleem bij renovaties”, weet Dennis Vanhout. “Je weet niet waar je eindigt. Bij een nieuwbouwwoning heb je wel een bepaald budget, terwijl er bij een renovatie altijd onverwachte kosten naar boven kunnen komen.”
“Renoveren is niet altijd de meest economische of optimale manier om met een woning om te gaan”, treedt ook Kristoff De Winne bij. “Zeker bij verouderde panden met een lage energetische waarde en complexe structurele uitdagingen, kan nieuwbouw een efficiëntere en duurzamere oplossing zijn. Daarom pleit ik voor een uniform btw-tarief voor alle woningbouw. Zo krijgt de markt de ruimte om zijn werk te doen.”
“Een uniform btw-tarief kan de markt stimuleren. En waarom ook geen uniforme registratierechten? Vlaanderen verlaagde die van drie naar twee procent voor wie een enige en eigen woning koopt, terwijl iemand die een energiezuinig nieuwbouwappartement in de stad koopt, twaalf procent registratierechten betaalt op de grond. Als je gezinnen wil aanmoedigen om energiezuinig in de stad te wonen, dan moet je hen niet fiscaal afstraffen. Dan klopt er iets niet.”
Over het belang van die energiezuinige maatregelen is Karsten Foekens brutaal eerlijk: “Je moet het ook niet overschatten. Hoe jammer het ook is, niet elke particulier ligt niet wakker van duurzaamheid en milieu. Wie voor duurzaam kiest, doet dat vaak ook om financiële redenen zoals premies of kostenefficiëntie. Comfort is de tweede reden. Men is gewoon heel erg prijsbewust. Hetzelfde zagen we met elektrische wagens. Die verkochten goed omdat ze vooral fiscaal interessant waren.”
Kleinere units interessanter
“Je moet ook kijken naar het effect van lokale maatregelen”, weet Kristoff De Winne. “Sommige lokale besturen leggen strikte eisen op, zoals appartementen met drie of vier slaapkamers van minstens 130 à 140 vierkante meter. Voeg daar nog hoge parkeernormen aan toe, en je komt uit op een totaalprijs die jonge gezinnen simpelweg niet kunnen dragen. Als overheid kan je niet blijven verwachten dat wij meer betaalbare woningen realiseren, terwijl de regels voortdurend veranderen. Onze marges zijn de laatste jaren sterk gekrompen. We werken hard om de kostenstructuur onder controle te houden, maar dat volstaat niet. Er is nood aan een stabiel en coherent kader. De overheid moet mee aan tafel om betaalbaar wonen mogelijk te maken, voor jonge gezinnen en bij uitbreiding voor iedereen.”
Uit cijfers blijkt overigens dat er steeds meer eenoudergezinnen en alleenstaanden zijn. Het viertal verwacht dan ook dat investeerders op de kar springen van de kleinere units, aangezien de huurdersmarkt onder druk staat.
“Het is vaak heel regionaal gebonden”, erkent Karsten Foekens.” De topregio’s blijven goed verkopen. Ook in de randgemeenten, zoals bijvoorbeeld Oostkamp krijg je een woning met drie slaapkamers voor een juiste prijs verkocht. In de Kempen loopt het dan net weer moeilijk. En nog elders moet je bij manier van spreken een woning verkopen met een strik rond én liefst nog met aangelegde tuin, wat de prijs dan weer opdrijft.”
Afwerking belangrijk
Het is een trend die ze alle vier opmerken: de vraag naar afwerking. “Mensen hebben geen zin om nog zelf te schilderen of elk weekend een tegelbedrijf te bezoeken”, klinkt het. “Voor de Vlaming is de woning nog altijd een beetje hun uithangbord, een verlenging van hun persoonlijkheid. En daar zijn ze bereid om voor te betalen.” Al erkennen ze ook dat te veel keuze ook niet goed is. Het viertal ziet steeds vaker een beweging naar een vast aantal formules of pakketten met uitgesproken stijlen.
Ook op vlak van volume is er een zekere mentaliteitswijziging. “Je voelt dat mensen de laatste tien jaar een klik hebben gemaakt”, weet Kristoff De Winne. “Ze hoeven niet per se een groot bouwlot met een grote tuin waar een schommel en trampoline in passen. De kinderen kunnen ook in een nabijgelegen parkje spelen.”
“Ook bij een appartement moet je niet kwalitatief inboeten. Als je de juiste plafondhoogte hanteert en veel licht kan binnentrekken, dan kan je ook al veel kanten uit”, klinkt het.
“Dat klopt”, weet Kristoff. “In Polen realiseren we kwalitatieve appartementen van 50 vierkante meter. Hier zou dat op plan veel mensen afschrikken, terwijl met een slim ontwerp compact wonen perfect leefbaar kan zijn.”
“Die raad zou ik zeker meegeven”, aldus Dennis Vanhout. “Zorg voor één kijkappartement, dat is van onschatbaar belang. Zorg dat je naar eentje kunt gaan kijken met de klant.”
“Het moet gezegd. Een Vlaming woont nog altijd graag ruim. Wij vinden een woonoppervlakte van 150 m² normaal, terwijl een Nederlander dat enorm groot zou vinden”, aldus Karsten. “De overheid en de kostprijs verplichten ons wel om kleiner te gaan bouwen, alleen is de Vlaming daar nog niet echt klaar voor. Die wil meestal nog zijn eigen garage, de auto voor de deur én betaalbaar. Dus vind je moeilijker klanten voor projecten op kleinere ruimtes.”
Zuidgericht perceel minder een must
“Het klimaat verandert razendsnel. Dat is een uitdaging waar we intussen goed kunnen op inspelen. In watergevoelige gebieden leggen we altijd wadi’s aan, één van de goeie, onderbouwde oplossingen. Alleen moeten we die in sommige gemeenten verplicht op élk bouwperceel aanleggen. En dat is lastig om aan een bewoner uit te leggen, want dat is gewoon niet efficiënt”, zegt Karsten Foekens.
Opvallend: volgens het viertal is een zuidgericht perceel steeds minder een noodzaak, omdat de warmte van de zon vaak binnenblijft door de goed geïsoleerde woningen. Afsluiten met zonnewering belemmert dan weer het zicht. Steeds vaker kiezen ze voor zon naar de avond toe. Al zijn ze het er ook over eens dat er nog weinig winst te halen valt uit energiezuinige maatregelen, net omdat ze allemaal zo’n strenge normen hebben en efficiënt zijn. Daarnaast vallen er ook meer premies en kortingen weg. Toch informeren mensen zichzelf steeds vaker, en gaan ze vergelijken. “Zo merken ze dat je nog kan koelen met geothermie, wat bij wijze van spreken gratis is”, klinkt het. “Bij een warmtepomp zit je nog met een zeker elektriciteitsverbruik.”
Babyboomgeneratie
Het laatste topic dat wordt aangesneden is de demografie. Is de zogenaamde babyboomgeneratie al volop aan het overstappen naar kleinere woningen en hoe verloopt die omslag? “De babyboomgeneratie verlaat de villa en wil terug naar de stad of de dorpskern”, weet Kristoff De Winne. “Dat hoeft niet zozeer een luxueus appartement te zijn, maar wel vlakbij alle voorzieningen.”
Al erkennen ze ook dat het niet makkelijk is om de oudere generatie mee te krijgen. Zij krijgen minder voor hun villa dan ze hadden verwacht, en zien dat de kost van een nieuwbouw, zoals een appartement, hoger ligt. “Dan is het letterlijk die mensen bij de hand nemen en meenemen door heel dat traject”, klinkt het unisono.
Toekomst
Uiteraard polsten we ook eens bij de vier experten hoe ze de toekomst zien.
“Die kleinere units zullen aan belang winnen”, weet Dennis Vanhout. “We gaan het creatiever moeten bekijken, zoals huurkoop. Ik verwacht nog veel meer spanning op de huurmarkt. Mensen worden gewoon in die richting geduwd, zelfs deze met een goed inkomen waar het vroeger haast vanzelfsprekend was dat ze richting nieuwbouw gingen.”
“Het effect van die 6 procent btw voor sloop en herbouw zal zich zeker laten voelen, en dat zou toch een mooie schwung moeten geven aan de markt”, aldus Kristoff De Winne. “Tegelijk weten we niet hoe de situatie er binnen vijf jaar zal uitzien. Als ontwikkelaar wil ik vooral flexibel kunnen inspelen op de noden van de markt, zodat we telkens een gepast product kunnen aanbieden. Maar dat vraagt een vergunningenbeleid dat meebeweegt. Bouwen wordt niet goedkoper. Die kostenstijging van de afgelopen jaren is structureel. We zullen gedwongen worden om kleiner te bouwen, maar dat is een traag proces. Mensen moeten daarin stap voor stap begeleid worden. Want het kan niet anders. Wonen is en blijft een basisbehoefte.”
“Niet wachten om nieuwbouw te kopen”
Wij vroegen het viertal ten slotte of ze tips konden geven voor mensen die nadenken over een nieuwbouw, of het nu een woning of appartement is. “Niet wachten”, klinkt het bij Karsten. “Dat is de beste tip die ik kan geven.” Kris Govaerts knikt. “Ik denk dat het een utopie is dat de kostprijs van een nieuwbouw in de komende jaren of zelfs de verre toekomst gaat dalen. Historisch gezien zijn de rentevoeten best oké en doenbaar. Nieuwbouw geeft je de zekerheid op vlak van regelgeving naar energie toe, garanties… Allemaal zaken die het verder wachten onnodig maken. Maar goed, we verplichten niemand. Maar het mag wel gezegd worden.”
“Nieuwbouw is altijd beter dan renovatie”, weet Karsten Foekens. “Het blijft een oud huis, hoe je het ook draait of keert. Als je twijfelt en je kan het betalen, kies nieuw, want dat is de zekerheid voor een heel lange tijd.”
“Je weet wat je hebt en je kan de komende jaren op je twee oren slapen”, sluit Kristoff De Winne aan. “Een tweede tip is verder kijken dan de woning zelf. Kijk naar de omgeving. Kan je te voet naar de bakker? Zijn er speelmogelijkheden voor de kinderen in de buurt? Nieuwbouw is soms een moeilijk proces. Check grondig met wie je werkt. Laat je bijstaan door erkende vakmensen.”