Vijf experten gaan in gesprek over de evoluties in de nieuwbouwsector: “Energiezuinigheid en zekerheid als grote troeven”

De woningbouwsector is een wereld die constant evolueert en die beïnvloed wordt door vele factoren. In het kader van Nieuwbouwzondag bracht onze krant vijf experten uit de nieuwbouwsector rond de tafel voor een gesprek over de uitdagingen van nieuwbouw vandaag en morgen en waarom investeren in nieuwbouw nog altijd loont.

(Door Piet De Ville / Glen Van Muylem)

De hogere rentes zorgen ervoor dat het voor veel mensen minder makkelijk wordt om een hypothecair krediet af te sluiten. Hoe groot is de problematiek volgens jullie? Hoe zal dat evolueren?

Jimte Mylle: “Met Hyboma proberen wij vandaag vooral een sterk product te ontwikkelen dat afgestemd is op de hedendaagse vraag uit de markt. Je hoeft niet ver te zoeken of je vindt jonge mensen die het moeilijk hebben om iets te kopen op de nieuwbouwmarkt. Daarom vind ik dat wij als nieuwbouwontwikkelaar bepaalde stappen moeten zetten om hen zo goed mogelijk te ondersteunen. Dat doen we door bijvoorbeeld niet alleen onze blik te richten op centrumsteden voor een nieuwbouw, maar ook naar landelijke zones waar de grondwaardes een stuk lager liggen. Voor jonge mensen is het vaak ook niet zo erg om wat extra kilometers te doen naar hun werk. Dat is een tendens die nog maar sinds de coronacrisis is ontstaan.”

Jean-Pierre Waeytens: “Het is zo dat het vandaag moeilijker wordt om iets te kopen en dat mensen minder kunnen ontlenen bij de bank. Toch denk ik niet dat dat een van de belangrijkste oorzaken is waarom de nieuwbouwsector het vandaag minder goed doet. Toen de hypothecaire leningen laag stonden, deden de banken ook moeilijk over de bijdragen die ze moesten betalen.”

Jacques Ongenaet: “Pro memorie: we zitten vandaag nog altijd met een negatieve reële rente. De huidige ‘hoge’ rente is slechts een perceptie. We komen wel van een historisch lage rentevoet. De renteverhoging maakt het wel weer duurder. Samen met onder meer de verhoging van de bouwkosten wordt het er allemaal niet gemakkelijker op.”

Filip Dewaele: “Hetgeen ik vanuit de vastgoedmakelaardij zie, is dat de banken niet veel moeilijker doen over een lening. De interesten zijn natuurlijk veel hoger dan anderhalf jaar geleden en dat maakt het minder gemakkelijk, dat klopt. Maar de evolutie van de interestvoeten, het feit dat ze sterk stijgen, is veel belangrijker en heeft veel meer impact op de vastgoedmarkt, dan het interestniveau zelf. Als de interesten nu zouden stabiliseren rond de vier procent dan is dat het nieuwe normaal. Vroeger was de rente tien procent, en vond men dat ook ‘normaal’. Ondertussen zijn de lonen geïndexeerd geweest, waardoor kopers maandelijks ook iets meer kunnen afbetalen. Daar moet je nu ook rekening mee houden. We zien ook dat de markt nooit echt helemaal stilvalt: mensen zullen altijd vastgoed blijven kopen.”

Jimte Mylle: “Vorig jaar was voor Hyboma een succesvol jaar als we kijken naar de verkoopcijfers van onze nieuwbouwwoningen. Het moet gezegd: mensen worden de rentevoet op den duur wel gewoon. De gemiddelde maandelijkse aflossing ligt een stuk hoger dan een paar jaar terug, maar de lonen zijn in dezelfde richting mee gestegen.”

Filip Dewaele: “De banken kijken ook vaker naar de onderliggende essentie van een vastgoedaankoop. Vroeger keken de banken vooral naar de grondoppervlakte en bebouwde oppervlakte. Nu kijkt men naar welk gebouw er effectief zal staan en hoe energie-efficiënt dat gebouw zal zijn.”

Ook de materiaalkosten zorg(d)en voor kopbrekens. Tijdens het begin van de oorlog in Oekraïne gingen die pijlsnel de hoogte in. Dat remde ook af om te investeren in nieuwbouw.

Jean-Pierre Waeytens: “We kunnen van geluk spreken: op een paar uitzonderingen na stellen we vast dat er vandaag een stabilisering is van de prijzen. Die zijn wel enorm gestegen tegenover vroeger, in eerste instantie door de oorlog in Oekraïne. Ook na de coronapandemie zijn de materiaalprijzen heel sterk gestegen. De prijzen van hout en staal zijn intussen gedaald. Maar de rest is hoogstens gestabiliseerd en nog altijd duurder dan voor de oorlog en de coronacrisis.”

Gert Mertens: “Toen de prijzen de hoogte in schoten, was hout het eerste materiaal dat veel duurder werd. Dat was iets onvoorspelbaars: op één jaar tijd hebben we zelfs zeven (!) prijsstijgingen gekend. Een dagprijs hebben we toen nooit gehanteerd. We hebben aanvankelijk prijsherzieningen toegepast. In het 23-jarige bestaan van ons bedrijf had ik nog nooit eerder een klant moeten aanspreken om te zeggen dat er een meerkost zou zijn.”

Jimte Mylle: “Wij hadden te maken met hetzelfde probleem. Wij werken al jaren met een vaste prijs en zijn daar blijven aan vasthouden, ook toen de stijgingen van de materiaalprijzen mekaar bleven opvolgen.”

Jean-Pierre Waeytens: “Het is onmogelijk om alles door te rekenen, maar de brutomarges in de nieuwbouwsector zijn nu eenmaal niet zo groot. Als je dan prijsstijgingen hebt van 25 procent of meer, dan ben je wel verplicht om naar de klant te stappen. Prijsherzieningen blijven alsnog erg uitzonderlijk in de privésector. Toen de materiaalprijzen heel sterk stegen, konden bouwbedrijven dat niet allemaal doorrekenen naar de klant. Dan is men begonnen met een vorm van prijsherzienings- of dagprijsformules op te nemen in de contracten. Nu die prijzen vandaag ietwat gestabiliseerd zijn, is zo’n prijsherzieningsformule uiteraard minder nodig.”

Gert Mertens: “De koper wil gewoon zekerheid. Ik moet wel zeggen: het moment dat we onze prijsherzieningen met onze klanten bespraken, was dat voor niemand leuk. Ik vond dat altijd een heel moeilijk gesprek, maar ik was telkens verbaasd dat de meesten begripvol reageerden.”

Ook het vinden van geschikte arbeidskrachten lijkt niet simpel. Hoe loopt dat bij jullie?

Jean-Pierre Waeytens: “De bouwsector zoekt jaarlijks nog altijd 14.000 man per jaar, dus er is nog altijd werk genoeg. Tegelijkertijd stellen we twee zaken vast. Eerst en vooral zijn er nu meer bouwbedrijven dan ooit die durven om mensen te ontslaan. Ten tweede stellen we ook vast dat als er vacatures zijn, er meer volk op afkomt dan voordien. Toch blijft er nog altijd een acuut tekort aan goede arbeidskrachten in de bouw.”

Jimte Mylle: “Wij krijgen veel schoolverlaters binnen die zich al aanbieden terwijl ze nog op de schoolbanken zitten. Wij zoeken vooral bedienden.”

Jean-Pierre Waeytens: “Bediendefuncties zitten de laatste vijf tot tien jaar wel in de lift in de bouwwereld. Dat heeft niet alleen te maken met dat er bijvoorbeeld meer aankopers nodig zijn, maar dat heeft vooral te maken dat we met veel onderaannemers werken. Die moeten gecoördineerd worden door projectleiders, en dat zijn vaak bedienden. Dat ervaren wij wel niet als de grootste knelpuntberoepen. De meeste moeite hebben wij met uitvoerders en handarbeiders.”

Gert Mertens: “Wij staan constant in contact met scholen. Wij nemen heel veel stagiairs aan, daar vloeien heel veel van door naar het bedrijf. Het probleem is alleen dat het aantal leerlingen jaar na jaar daalt.

Hoe verloopt het verkrijgen van vergunningen om een nieuwbouw te plaatsen? Is dat de laatste jaren moeilijker geworden?

Jacques Ongenaet: “Een bouwvergunning verkrijgen, is vandaag sowieso moeilijker. Mensen zijn veel mondiger en werpen sneller bezwaren op wanneer een bouwbedrijf iets wilt neerplanten. En dat is maar goed ook, anders zou iedereen bouwpromotor worden.”

Jean-Pierre Waeytens: “Helemaal mee eens, alleen vind ik dat er wel iets schort aan de huidige regelgeving: ze is veel te breed. Mensen kunnen zonder al te veel moeite bezwaren indienen waardoor we soms jarenlang vertraging oplopen bij bepaalde projecten.”

Jacques Ongenaet: “Klopt, wat vandaag gebeurt is buitenproportioneel. Klachten zijn vaak subjectief, maar we leven nog altijd in een democratie. Klachten en bezwaren moeten zeker kunnen, maar het moet wel binnen de rede blijven.”

Filip Dewaele: “Zelf ben ik een grote voorstander van het Nederlandse model. In dat systeem kan een burger bezwaar aantekenen in het voortraject van een bepaald gebouw, en niet op het einde van de rit. Dat lijkt me ook veel logischer, namelijk dat je als belanghebbende persoon al bij het voortraject betrokken bent. Stel nu dat je ergens in een woonzone een fabriek wilt neerpoten, dan is het niet meer dan logisch dat je vooraleer je alle plannen uittekent, eerst denkt aan bepaalde zaken waar je voor andere burgers rekening mee moet houden.”

Een nieuwe woning bouwen of kopen, willen we dat tegenwoordig nog? Hoe kan bouwen vandaag nog betaalbaar blijven?

Gert Mertens: “Bouwen op maat is onze core business. Wij bouwen ongeveer 90 woningen op jaarbasis op maat. We zitten daar in een prijscategorie vanaf 300.000 euro tot ongeveer anderhalf miljoen euro. Onze klanten kiezen voor houtskelet, vooral voor de energiezuinigheid en de snelheid van de bouw. Met Ecohuis bieden we zowel nieuwbouw op maat en modulaire woningen. Het bouwproces van modulaire woningen gebeurt in ons eigen atelier in Dessel. Hierdoor worden we niet gehinderd door weer of wind en maken we de woningen altijd in de ideale omstandigheden. Dat heeft een grote impact op de kwaliteit, de productietijd en het budget. Ondanks het feit dat de woningen dan gestandaardiseerd zijn, is er steeds keuze uit verschillende stijlpakketten.”

Jimte Mylle: “Misschien moeten we ook even nadenken over de periode waarin we een huis kunnen verwerven. Om een nieuwbouw op maat te kopen, zouden de banken moeten nadenken over een langere aankooptermijn. In Nederland financiert men woningen op 40 of 45 jaar. In België is dat lang het geval nog niet. Sommige banken durven misschien nog tot 30 jaar te gaan, maar dat is al zeldzaam. Stel dat de banken dat weer optrekken, dan zou de maandlast voor veel mensen een groot stuk zakken. Volgens mij is er niks mis mee om die termijn weer op te trekken, maar het zijn de banken die daarin moeten meegaan.”

Filip Dewaele: “De Nationale Bank heeft een duidelijke politiek gevoerd: men heeft lang op 20 jaar gefinancierd omdat ze wisten dat de interesten heel laag waren. Als die ooit stijgen, dan zouden ze de periodes gewoon verlengen. Dat is wat er vandaag gebeurt. Het is zeer gevaarlijk om termijnen van verschillende landen met elkaar te vergelijken omdat je met een andere fiscaliteit zit. In Japan gaan ze zelfs tot 100 jaar. In onze markt is het een goed idee om te verlengen naar 30 jaar, maar na die periode zal een huis misschien weer gerenoveerd moeten worden. Dus je mag daar ook niet te ver in gaan.”

Jimte Mylle: “Stel dat de banken willen meegaan in het verhaal van die 30 jaar. Dan ga je toch weer meer jonge kandidaat-kopers aantrekken? In België staren we ons volgens mij ook blind op het concept van de tweeverdieners – koppels die samen een maandelijks bedrag binnenbrengen. We mogen echter niet vergeten dat er ook alleenstaanden zijn die een mooi loon verdienen. Voor hen is het vandaag haast onmogelijk om een goed huis of appartement te kopen waardoor ze eigenlijk genoodzaakt zijn om naar de huurmarkt te trekken.”

Jacques Ongenaet: “Ik vind het ook nog altijd onlogisch dat mensen bij hun eerste nieuwbouw vastgoedaankoop op de grond twaalf procent registratierechten moeten betalen. Als je een bestaande woning koopt, is dat maar drie procent. Dat begrijp ik niet.”

We haalden het al aan, jonge kopers – onder de dertig – vinden het steeds moeilijker om iets te kopen. Wat zijn volgens jullie goede oplossingen?

Jacques Ongenaet: “Onze ervaring is dat sommigen kunnen rekenen op een duwtje in de rug van familie. Gemiddeld leggen ouders of grootouders tussen de 50.000 en 60.000 euro bij. Als dat niet lukt, dan kan een op tien mensen jonger dan dertig niet kopen of bouwen.”

Filip Dewaele: “Een concept waarmee wij nu aan het spelen zijn, is om de eerste 30.000 à 50.000 euro die mensen niet hebben, ter beschikking te stellen. Dat gebeurt via een fonds waarmee tien of twintig procent van je woning mee wordt gekocht. Je kan het dan later terugbetalen waardoor je dan de volledige eigenaar wordt en dat fonds er anderzijds nog iets aan terugverdient. We zien vandaag al gelijkaardige formules in de nieuwbouw zoals hamsterhuren of onze rent-to-buy-formule.”

Gert Mertens: “Je mag ook niet vergeten dat jongeren vandaag een andere mentaliteit hebben. Voor sommigen is een woning kopen niet hun eerste prioriteit. Daarom gaan de meeste jonge mensen nog altijd iets blijven huren.”

Jimte Mylle: “Ook de vaak hoge verwachtingen zetten de betaalbaarheid onder druk. Wanneer sommigen bij ons terechtkomen voor een appartement of een huis, dan hebben ze vaak een mood board mee waarin een peperdure keuken en badkamer staat. Maar dat jaagt natuurlijk ook het prijskaartje van de nieuwbouw omhoog.”

Filip Dewaele: “Een deel van de jonge mensen is die luxe vandaag gewoon en zien het niet zitten om te bouwen of verbouwen. Maar er is evengoed een groep jongeren die wel eerst wil beginnen met een klein appartement of studio en gaandeweg verhuizen naar een grotere woning. Dat zijn volgens mij de verstandigste mensen.”

Jean-Pierre Waeytens: “We zien tegenwoordig ook een tendens waar een eigen woning kopen of bouwen betaalbaarder wordt, rekening houdend met nieuwe dienstverleningen. Energiemaatschappijen verkopen tegenwoordig niet alleen meer elektriciteit, maar ook licht. Het zou wel eens kunnen dat we gaan evolueren naar living as a service. Simpel gezegd: de woning op zich is dan van jou en de rest wordt ‘gehuurd’.”

Jacques Ongenaet: “Het valt nog af te wachten of Belgen daar zo’n grote fan van zullen zijn. Ik stel alleen vast dat mensen liever iets kopen dat voor de volle 100 procent van hen is.”

Filip Dewaele: “Zulke concepten spelen zich meer af in grotere steden en is aantrekkelijk voor jongeren. Uiteraard hebben we het hier maar over een marginaal deel van de totale markt.”

Jimte Mylle: “We hebben de drang in ons als Belg, om zo snel mogelijk een eigendom te verwerven. Voor de jongere generatie is dat minder belangrijk, zij heeft een bepaalde vrijheid voor ogen, terwijl de oudere generatie hen aanspoort om nu al zo snel mogelijk te kopen.”

Filip Dewaele: “Toch zien we dat wanneer de jongere generatie ouder wordt, ze ook terugvallen in het aloude adagium van huisje, tuintje, boompje.”

Tot slot, een nieuwbouwwoning kopen: waarom moeten mensen dat vandaag volgens jullie wel doen?

Jean-Pierre Waeytens: “Eerst en vooral zou ik de boodschap willen meegeven dat ze niet moeten uitstellen om iets te kopen. Ze hoeven niet te wachten tot de prijzen of de hypothecaire leningen opnieuw zullen dalen. De materiaalprijzen zijn vandaag eindelijk wat gestabiliseerd, maar we weten niet wat de toekomst brengt. Stel dat de oorlog in Oekraïne zich uitbreidt naar één van de buurlanden, dan zitten we in een nog slechtere situatie. Bovendien zijn de lonen gestegen met elf procent en gaan ze binnenkort opnieuw stijgen.”

Jimte Mylle: “Ik denk dat nieuwbouw vooral ook zekerheid biedt. Oude woningen zijn daarom niet per definitie onzekerheid, maar er zijn volgens mij argumenten voor beide woonoplossingen. De toekomst zit hem volgens mij vooral in de nieuwbouwsector door de strengere energieregels die de overheid vandaag oplegt. Bij een bestaande woning zitten heel vaak addertjes onder het gras, er komen bijna altijd onvoorziene kosten opduiken. Als je een nieuwbouw koopt, dan weet je voor de volle 100 procent waarin je je geld steekt.”

Gert Mertens: “Een nieuwbouwwoning is inderdaad energiezuinig en klaar voor de toekomst. Zo simpel is het. Tegenwoordig zie ik veel mensen die hun bestaande woning moeten renoveren met het oog op energie-efficiëntie, maar hun budget is op.”

Jean-Pierre Waeytens: “Een deel van de oude woningen zou volgens mij beter herbouwd worden, en, dat aan zes procent btw. Tegelijk blijf ik wel geloven in de verbouwingsmarkt. Het grote verschil met vroeger is dat die markt vandaag veel transparanter is geworden voor de koper.”

Filip Dewaele: “We komen uit een situatie waarin het zeer aantrekkelijk was om te beleggen in vastgoed door het mooie rendement. De laatste jaren zijn er acties genomen om het beleggen in vastgoed minder aantrekkelijk te maken: de verkooprechten, de registratierechten zoals ze vroeger werden genoemd, voor beleggers zijn verhoogd tot twaalf procent, de federale woonbonus verdween, enzovoort. Toch verwacht ik dat investeerders wel zullen terugkeren. Want wat zie je vandaag op de markt? Mensen blijven langer op de huurmarkt en er komen steeds meer huurders bij. Het laatste jaar hebben we het bijkomend probleem dat er steeds minder nieuw aanbod komt van huurpanden. Enerzijds is er dus meer vraag, maar langs de andere kant is er minder aanbod. Die spanning voelen we in onze kantoren heel sterk. We hebben situaties waar er panden te huur worden aangeboden waar er binnen de vierentwintig uur zich al 50 mensen aanmelden.”

Dit rondetafelgesprek vond eind september plaats, voor de federale regering besliste om de 6 % btw op sloop- en heropbouw enkel te verlengen voor particulieren en voor de escalatie van het conflict tussen Israël en de Palestijnse beweging Hamas. De mogelijke gevolgen hiervan kwamen dan ook niet aan bod tijdens het nieuwbouwdebat.